votre capital logé dans un PER ne sera disponible qu’au moment où vous partez à la retraite. Par conséquent, prévoyez d’ouvrir un second placement où l’autre partie de vos économies sera fructifiée tout en permettant de piocher dans cet argent à tout moment. Par exemple l’assurance-vie.

 

Autorisez-vous des risques en ouvrant un PER à un jeune âge

En vous autorisant une certaine prise de risque, vous profitez d’un meilleur rendement, puisque votre argent est repositionné sur des unités de compte (UC). Ces dernières sont des Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (FCP et SICAV pour tout public, FCPE et SICAVAS pour les salariés). Les UC incluent aussi les supports immobiliers, les ETF ainsi que des fonds d’investissement alternatifs (FIA).

C’est lorsque vous êtes jeune que vous pouvez supporter ces risques, en étant célibataire et sans charge. De plus, vous disposez d’une longue période pour lisser les risques avant votre départ à la retraite.

À partir de 50 ans, la prise de risque n’est plus recommandée. Vous pouvez toujours inclure des UC dans votre portefeuille, mais d’une moindre mesure (30% contre 70% de fonds à capital garanti, c’est-à-dire les fonds en euros). À la veille de votre départ à la retraite, il devient indispensable de sécuriser au maximum votre épargne.

 

Investissez dans un PER compte-titres à un jeune âge

Le Plan propose deux options : le PER assurantiel ou le PER compte-titres. La différence en termes de supports : le premier propose des fonds en euros – qui garantissent votre capital – ainsi que des UC, tandis que le PER compte-titres repose uniquement sur des UC. Ce sont d’ailleurs ceux qui proposent une très large gamme de ces supports.

Ainsi, si votre départ à la retraite est encore éloigné et que vous vous y connaissez en matière de placements financiers, souscrire au PER compte-titres – ou PER bancaire – serait avantageux en termes de rendement et de capitalisation.

Vous pouvez toujours opter, plus tard, pour un transfert dans un PER assurance afin de sécuriser votre épargne : vous les investissez en effet dans des fonds en euros. À noter que les UC des PER assurance sont assez limités, comparés à celles des PER bancaires.

 

Pour conclure, la préparation du terrain se fait ainsi le plus tôt possible. Ce qui n’empêche pas de vous y mettre à n’importe quel moment. Cependant, veillez à bien calculer le montant de vos versements si vous souhaitez tabler sur une bonne capitalisation et, par conséquent, percevoir des rentes viagères confortables.

Si vous êtes surendetté, invalide, ou encore si vous avez perdu votre conjoint, vous pouvez récupérer votre capital avant terme. Idem si vous êtes un demandeur d’emploi ayant cessé de percevoir vos allocations chômageLe Plan d’épargne retraite permet de vous verser des rentes viagères à partir de votre départ à la retraite. Il est aussi un outil d’optimisation fiscale, pour le contribuable fortement imposé qui pourra opérer des déductions du montant de ses versements pendant la phase de constitution du capital. Versez votre épargne dormante sur un PER Si vous avez la chance de disposer d’une épargne dormante, songez [...]

Savoir comment évaluer votre patrimoine est crucial pour prendre des décisions financières éclairées. C'est une étape importante pour gérer et planifier votre avenir financier. L'évaluation de votre patrimoine vous donne une vision claire de votre situation actuelle et vous aide à élaborer une stratégie d'investissement efficace. Qu'est-ce qu'un bilan de patrimoine ? Un bilan de patrimoine est un [...]

ce type de support pour faire de la LMNP ?

Des revenus locatifs stables et un avenir prometteur

Les résidences étudiantes sont fortement demandées dans toutes les villes réputées pour leur université de renom. Celles-ci accueillent en effet les jeunes de tous pays, outre les étudiants locaux, du fait d’un large éventail de choix en ce qui concerne les études universitaires. La France est aussi reconnue pour sa richesse culturelle, de même que pour son dynamisme économique.

La demande locative en logement pour étudiant est donc très élevée. Elle est insuffisante par rapport à l’offre, malgré la sortie de terre progressive de plusieurs résidences au cours de ces dernières décennies.

Les carences et vacances locatives sont ainsi quasi inexistantes, ce qui garantit, pour celui qui investit dans une résidence étudiante, des revenus locatifs stables sur toute l’année.

Par ailleurs, ces logements gérés représentent un secteur d’avenir du fait de cette forte demande qui se maintiendra encore sur les prochaines décennies. Ainsi, la résidence étudiante se révèle être un excellent actif patrimonial : il vous fait profiter d’un rendement d’au moins 4.2% en moyenne.

 

Un potentiel de valorisation sur le long terme

Les résidences étudiantes sont situées dans des quartiers proches des universités et des grandes écoles, de même que dans des zones en plein renouvellement urbain. De ce fait, la valeur foncière est particulièrement intéressante, de même que le potentiel de valorisation au fil du temps.

Il est toutefois important de bien choisir le gestionnaire, car c’est de ce dernier dont dépend la pérennité de la résidence. Celui-ci représente d’ailleurs le principal élément-clé à analyser dans votre processus de sélection. C’est aussi le gestionnaire qui sera examiné à la loupe par votre éventuel futur repreneur – si vous décidez de céder votre résidence ultérieurement. En effet, celui-ci reprend tout le lot : appartement, mobilier, bail commercial et gestionnaire.

Toujours est-il qu’il vaut mieux conserver sa résidence sur une longue durée, voire au-delà de votre passage à la retraite, pour tous ses atouts susmentionnés.

 

Défiscaliser avec une résidence étudiante

Du fait de votre statut de LMNP, vous pouvez planifier une optimisation fiscale grâce à votre investissement en résidence étudiante. Vous avez le choix sur deux options de régimes : le réel d’imposition et le micro BIC.

C’est le réel d’imposition qui propose les meilleures issues de défiscalisation, grâce à la déduction des charges et des amortissements. Vous pouvez alors tabler sur une suppression totale de votre imposition sur plusieurs années, sachant que les déductions excédentaires sont reportables sur les années suivantes et de manière illimitée. Les amortissements de l’immobilier (15 ans à 20 ans) et ceux du mobilier (5 ans) sont à l’origine de cette défiscalisation significative.

Le régime micro BIC donne aussi lieu à une réduction de votre IR, toutefois par le biais d’un abattement de 50% qui s’applique sur votre assiette fiscaleEt si vous profitiez de l’immobilier géré pour générer des revenus locatifs consistants ? Grâce aux résidences avec services, vous devenez un loueur en meublé non professionnel (LMNP), statut qui vous donne droit à des avantages fiscaux extrêmement intéressants. Ce, en plus d’un excellent rendement. Les résidences étudiantes font partie de la grande famille des immeubles gérés. Pourquoi [...]

Les SCPI gèrent des immeubles diversifiés, que ce soit en termes de typologie ou d’emplacement. Elles comptent des biens neufs et anciens, résidentiels et professionnels qui sont généralement des immeubles de rendement. Certains biens sont acquis en démembrement, ou encore pour être revalorisés et générer des gains à la revente.

Le choix des immeubles repose sur de multiples critères qui sont définis par la société de gestion. Celle-ci prend en main toutes les démarches précédant l’acquisition : analyse des points forts et des inconvénients pour chaque emplacement, fiscalité (française et étrangère), qualité de la demande locative.

 

Une expertise immobilière annuelle

Les SCPI réalisent une veille constante sur les attentes et les besoins sur les marchés, en tenant compte des différentes mutations. Par exemple, ces dernières ont eu lieu à l’issue de la crise pandémique de 2020. Les immeubles de bureaux évoluent afin de répondre aux normes sanitaires requises : réaménagement des espaces de travail, agrandissements et extensions. Ainsi, les immeubles qui ne sont plus conformes à ces nouvelles dispositions intéressent de moins en moins les locataires qui sont, rappelons-le, de grandes enseignes implantées dans les quartiers d’affaires.Par ailleurs, les espaces de travail d’aujourd’hui offrent plus de flexibilité pour favoriser le flex office et le coworking.

De même, toujours à l’issue de la crise pandémique, une nouvelle typologie d’immeubles s’est propulsée sur le marché. Ce sont les immeubles logistiques, pour répondre aux enjeux du dernier kilomètre, et suite aux fortes demandes dans le domaine de l’e-commerce.

Les immeubles qui ne sont plus compétitifs sur le marché, après expertise, font donc l’objet d’une revente afin de reconstituer le parc de la SCPI, au fur et à mesure. Ce dernier détient donc des immeubles de qualité, qui sont situés non seulement sur le territoire français (région parisienne et provinces), mais aussi à l’international.

 

Que gère l’investisseur ?

Du côté de l’investisseur, la gestion se limite à celle des parts qu’il a souscrites. Il est libre de les conserver pendant la durée de détention qu’il a lui-même déterminées. Ce, excepté toutefois pour les SCPI fiscales qui ne peuvent être revendues avant la durée d’engagement imposée par la société de gestion. Les SCPI fiscales fonctionnent en effet avec des immeubles résidentiels sous les dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie ou de déficit foncier. Ceux-ci requièrent le respect des conditions d’éligibilité, dont l’emplacement et la durée de l’engagement.

Les parts de SCPI peuvent être acquises en pleine propriété ou en démembrement, en fonction de vos propres objectifs. Exemple : 

• l’acquisition en pleine propriété pour percevoir des revenus immédiats
• l’acquisition en nue-propriété pour échapper aux impôts et profiter d’une décote sur les prix. Ce, en plus de la valorisation de la SCPI sur le long terme
• l’acquisition en usufruitPlacer des SCPI dans votre portefeuille, c’est bénéficier de l’immobilier de qualité dans votre patrimoine, sans les contraintes de la propriété. Vous achetez des parts que vous gérez, tandis que c’est un spécialiste en gestion de portefeuille qui se charge de produire des revenus locatifs et de vous les reverser.   Quels sont les immeubles des SCPI ? Les SCPI gèrent des immeubles diversifiés, que ce soit en [...]

un loueur LMNP.

Quels sont les avantages ? Un bon rendement, une importante défiscalisation, notamment sous le régime réel d’imposition, la liberté de fixer vous-même les loyers (sans condition relative à des plafonds ou des ressources de locataires), la liberté de choisir l’emplacement du bien. Toute typologie de bien est aussi éligible à la LMNP, du moment que celui-ci est préalablement meublé et équipé pour être immédiatement occupé. Exemple : logement classique, résidence gérée (d’affaires, de tourisme, senior, étudiante), maison d’hôte, camping-car destinée à la mise en location, etc. 

 

Les risques issus du statut LMNP

Les risques locatifs demeurent toujours au rendez-vous, si vous n’avez pas bien préparé votre projet. Par exemple, dans le cas où vous avez mal choisi l’emplacement de votre exploitation et que vous enregistrez de fréquentes vacances locatives. Ce qui va se faire ressentir sur votre rendement annuel. Idem en ce qui concerne le choix des locataires, dont la solvabilité n’a pas été garantie à l’avance.

Toujours est-il que, comme mentionné plus haut, c’est un bail commercial qui est signé, et celui-ci est normalement conclu sur une durée allant de 6 ans à 9 ans. Ce, en particulier si vous investissez dans les résidences avec services, c’est-à-dire les résidences gérées. Dans ce cas, les risques proviennent du gestionnaire, s’il ne répond pas à certains critères, tels qu’une bonne réputation et des expériences prouvées dans la gestion de ces typologies de bien.

Si vous achetez une résidence gérée seconde main, c’est ce critère que vous devez avant tout analyser, puisque vous n’achetez pas que l’immobilier, mais un ensemble de lots, par le biais de la récupération du gestionnaire et du bail commercial initialement conclu. Par conséquent, accordez-vous du temps pour mettre à la lumière tous les points forts et les faiblesses à tous les niveaux.

Autre point de vigilance : le choix de l’immobilier proprement dit. Souhaitez-vous le faire construire vous-même, l’acheter en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou l’acquérir sur le marché secondaire ? Chacune de ces options comporte ses avantages et ses inconvénients, de même que les risques. Exemple : financer un bien neuf à un prix élevé, ou acheter un bien ancien qui peut être une passoire thermique et qui nécessite de lourds travaux de rénovation. Une étude financière doit donc être programmée avant de choisir l’option qui convient le mieux, et à cela s’ajoutent les diverses simulations.

Ces dernières concernent : les fonds propres investis, le montant du prêt, l’effort de trésorerie, le coût total de l’opération et les charges. Rappelons que ces charges sont les suivantes : l’enregistrement au CFE (Centre des formalités des entreprises)Vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement locatif immobilier, sous le régime de la LMNP – location meublée non professionnelle. Cette option se révèle en effet avantageuse sur de multiples aspects. Cependant, comme tout investissement, les risques ne sont pas inexistants.   Rappel sur la LMNP et ses avantages Rappelons brièvement ce qu’est la LMNP : il s’agit d’un statut fiscal qui s’applique [...]