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Les SCPI gèrent des immeubles diversifiés, que ce soit en termes de typologie ou d’emplacement. Elles comptent des biens neufs et anciens, résidentiels et professionnels qui sont généralement des immeubles de rendement. Certains biens sont acquis en démembrement, ou encore pour être revalorisés et générer des gains à la revente.

Le choix des immeubles repose sur de multiples critères qui sont définis par la société de gestion. Celle-ci prend en main toutes les démarches précédant l’acquisition : analyse des points forts et des inconvénients pour chaque emplacement, fiscalité (française et étrangère), qualité de la demande locative.

 

Une expertise immobilière annuelle

Les SCPI réalisent une veille constante sur les attentes et les besoins sur les marchés, en tenant compte des différentes mutations. Par exemple, ces dernières ont eu lieu à l’issue de la crise pandémique de 2020. Les immeubles de bureaux évoluent afin de répondre aux normes sanitaires requises : réaménagement des espaces de travail, agrandissements et extensions. Ainsi, les immeubles qui ne sont plus conformes à ces nouvelles dispositions intéressent de moins en moins les locataires qui sont, rappelons-le, de grandes enseignes implantées dans les quartiers d’affaires.Par ailleurs, les espaces de travail d’aujourd’hui offrent plus de flexibilité pour favoriser le flex office et le coworking.

De même, toujours à l’issue de la crise pandémique, une nouvelle typologie d’immeubles s’est propulsée sur le marché. Ce sont les immeubles logistiques, pour répondre aux enjeux du dernier kilomètre, et suite aux fortes demandes dans le domaine de l’e-commerce.

Les immeubles qui ne sont plus compétitifs sur le marché, après expertise, font donc l’objet d’une revente afin de reconstituer le parc de la SCPI, au fur et à mesure. Ce dernier détient donc des immeubles de qualité, qui sont situés non seulement sur le territoire français (région parisienne et provinces), mais aussi à l’international.

 

Que gère l’investisseur ?

Du côté de l’investisseur, la gestion se limite à celle des parts qu’il a souscrites. Il est libre de les conserver pendant la durée de détention qu’il a lui-même déterminées. Ce, excepté toutefois pour les SCPI fiscales qui ne peuvent être revendues avant la durée d’engagement imposée par la société de gestion. Les SCPI fiscales fonctionnent en effet avec des immeubles résidentiels sous les dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie ou de déficit foncier. Ceux-ci requièrent le respect des conditions d’éligibilité, dont l’emplacement et la durée de l’engagement.

Les parts de SCPI peuvent être acquises en pleine propriété ou en démembrement, en fonction de vos propres objectifs. Exemple : 

• l’acquisition en pleine propriété pour percevoir des revenus immédiats
• l’acquisition en nue-propriété pour échapper aux impôts et profiter d’une décote sur les prix. Ce, en plus de la valorisation de la SCPI sur le long terme
• l’acquisition en usufruitPlacer des SCPI dans votre portefeuille, c’est bénéficier de l’immobilier de qualité dans votre patrimoine, sans les contraintes de la propriété. Vous achetez des parts que vous gérez, tandis que c’est un spécialiste en gestion de portefeuille qui se charge de produire des revenus locatifs et de vous les reverser.   Quels sont les immeubles des SCPI ? Les SCPI gèrent des immeubles diversifiés, que ce soit en [...]

un loueur LMNP.

Quels sont les avantages ? Un bon rendement, une importante défiscalisation, notamment sous le régime réel d’imposition, la liberté de fixer vous-même les loyers (sans condition relative à des plafonds ou des ressources de locataires), la liberté de choisir l’emplacement du bien. Toute typologie de bien est aussi éligible à la LMNP, du moment que celui-ci est préalablement meublé et équipé pour être immédiatement occupé. Exemple : logement classique, résidence gérée (d’affaires, de tourisme, senior, étudiante), maison d’hôte, camping-car destinée à la mise en location, etc. 

 

Les risques issus du statut LMNP

Les risques locatifs demeurent toujours au rendez-vous, si vous n’avez pas bien préparé votre projet. Par exemple, dans le cas où vous avez mal choisi l’emplacement de votre exploitation et que vous enregistrez de fréquentes vacances locatives. Ce qui va se faire ressentir sur votre rendement annuel. Idem en ce qui concerne le choix des locataires, dont la solvabilité n’a pas été garantie à l’avance.

Toujours est-il que, comme mentionné plus haut, c’est un bail commercial qui est signé, et celui-ci est normalement conclu sur une durée allant de 6 ans à 9 ans. Ce, en particulier si vous investissez dans les résidences avec services, c’est-à-dire les résidences gérées. Dans ce cas, les risques proviennent du gestionnaire, s’il ne répond pas à certains critères, tels qu’une bonne réputation et des expériences prouvées dans la gestion de ces typologies de bien.

Si vous achetez une résidence gérée seconde main, c’est ce critère que vous devez avant tout analyser, puisque vous n’achetez pas que l’immobilier, mais un ensemble de lots, par le biais de la récupération du gestionnaire et du bail commercial initialement conclu. Par conséquent, accordez-vous du temps pour mettre à la lumière tous les points forts et les faiblesses à tous les niveaux.

Autre point de vigilance : le choix de l’immobilier proprement dit. Souhaitez-vous le faire construire vous-même, l’acheter en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou l’acquérir sur le marché secondaire ? Chacune de ces options comporte ses avantages et ses inconvénients, de même que les risques. Exemple : financer un bien neuf à un prix élevé, ou acheter un bien ancien qui peut être une passoire thermique et qui nécessite de lourds travaux de rénovation. Une étude financière doit donc être programmée avant de choisir l’option qui convient le mieux, et à cela s’ajoutent les diverses simulations.

Ces dernières concernent : les fonds propres investis, le montant du prêt, l’effort de trésorerie, le coût total de l’opération et les charges. Rappelons que ces charges sont les suivantes : l’enregistrement au CFE (Centre des formalités des entreprises)Vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement locatif immobilier, sous le régime de la LMNP – location meublée non professionnelle. Cette option se révèle en effet avantageuse sur de multiples aspects. Cependant, comme tout investissement, les risques ne sont pas inexistants.   Rappel sur la LMNP et ses avantages Rappelons brièvement ce qu’est la LMNP : il s’agit d’un statut fiscal qui s’applique [...]

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