Lorsque vous investissez dans un bien meublé que vous faites louer, vous profitez du statut fiscal de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou de LMP (loueur en meublé professionnel). Ce n’est pas le nombre de biens que vous exploitez qui ont une incidence sur l’un ou l’autre de ces statuts, mais plutôt le montant des recettes locatives que vous percevez.
Quels points communs et différences faut-il retenir, et quand basculer de la LMNP vers la LMP ?
Les points communs : les régimes fiscaux et la nature de l’activité
Que vous soyez un loueur LMNP ou LMP, votre investissement relève d’une activité commerciale, c’est-à-dire que vous vous lancez dans une microentreprise qui vous fait percevoir des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit certes de loyers issus de la mise en location d’un bien immobilier, mais les déclarations ne sont pas les mêmes que pour celles se rapportant aux locations nues : ce sont des chiffres d’affaires.
Deuxième point à noter : vous pouvez bénéficier du régime réel d’imposition ou du régime micro BIC. C’est le montant de votre chiffre d’affaires annuel qui détermine le régime sous lequel vous serez soumis.
Troisième point : en étant un micro-entrepreneur, vous êtes appelé à vous soumettre à la tenue d’une comptabilité – qui est cependant facultative pour le régime micro-BIC. Vous adhérez à un Centre de gestion agréé (CGA) et bénéficiez d’une réduction des frais de comptabilité ainsi qu’une déduction plafonnée à 915 euros.
Quatrième point : vous devez déclarer votre activité auprès du Centre de formalités des entreprises ou du greffe du Tribunal de commerce. Ces démarches ne sont pas requises si vous faites de la LMNP saisonnière, de la LMNP en résidence secondaire, ou encore si vous faites louer une partie de votre résidence principale et que les recettes locatives perçues n’excèdent pas un certain montant.
Les différences à noter sur plusieurs points
Les différences sont à prendre en compte sur les axes suivants :
Pour le statut LMNP
Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Vous pouvez profiter du dispositif Censi-Bouvard à condition que vous investissiez dans le neuf. Pour rappel, ce dispositif sera associé au régime micro-BIC et vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% si vous êtes assujetti à l’IR.
Les gains que vous percevez sont déclarés comme étant de la plus-value immobilière.
Vous êtes assujetti au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Si vous enregistrez un déficit, c’est-à-dire que vos charges sont supérieures à vos recettes, alors la déduction porte uniquement sur les recettes de la même année. L’excédent peut toutefois être reporté sur les exercices suivants.
Pour le statut LMP
Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) : demandez conseil à votre expert-comptable sur la meilleure option fiscale à choisir.
Vous n’êtes pas éligible au dispositif Censi-Bouvard.
Les gains que vous percevez sont déclarés comme étant de la plus-value professionnelle.
En ce qui concerne les déficits, la déduction peut se faire sans limitation de montant.
Vous êtes exonéré d’IFI, sous certaines conditions.
Quand passer en LMP ?
Lorsque votre chiffre d’affaires est supérieur à 23 000 euros par an, et que ceux-ci excèdent les 50% des revenus de votre foyer fiscal, alors vous devenez un loueur LMP. Comme indiqué plus haut, même si vous possédez plusieurs biens, mais que les loyers collectés sont inférieurs à 23 000 euros, vous êtes un loueur LMNP. À l’inverse, si vous ne possédez qu’un seul bien, mais qu’il génère des revenus locatifs supérieurs à ce seuil, alors vous êtes un loueur LMP.
