Vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement locatif immobilier, sous le régime de la LMNP – location meublée non professionnelle. Cette option se révèle en effet avantageuse sur de multiples aspects. Cependant, comme tout investissement, les risques ne sont pas inexistants.
Rappel sur la LMNP et ses avantages
Rappelons brièvement ce qu’est la LMNP : il s’agit d’un statut fiscal qui s’applique pour tout investissement dans un bien loué meublé, quelle que soit sa typologie. Ce qui implique la signature d’un bail commercial, tandis que vous déclarez des bénéfices industriels et commerciaux – et non des revenus fonciers. Vos recettes annuelles sont alors des chiffres d’affaires : vous êtes un micro-entrepreneur en étant un loueur LMNP.
Quels sont les avantages ? Un bon rendement, une importante défiscalisation, notamment sous le régime réel d’imposition, la liberté de fixer vous-même les loyers (sans condition relative à des plafonds ou des ressources de locataires), la liberté de choisir l’emplacement du bien. Toute typologie de bien est aussi éligible à la LMNP, du moment que celui-ci est préalablement meublé et équipé pour être immédiatement occupé. Exemple : logement classique, résidence gérée (d’affaires, de tourisme, senior, étudiante), maison d’hôte, camping-car destinée à la mise en location, etc.
Les risques issus du statut LMNP
Les risques locatifs demeurent toujours au rendez-vous, si vous n’avez pas bien préparé votre projet. Par exemple, dans le cas où vous avez mal choisi l’emplacement de votre exploitation et que vous enregistrez de fréquentes vacances locatives. Ce qui va se faire ressentir sur votre rendement annuel. Idem en ce qui concerne le choix des locataires, dont la solvabilité n’a pas été garantie à l’avance.
Toujours est-il que, comme mentionné plus haut, c’est un bail commercial qui est signé, et celui-ci est normalement conclu sur une durée allant de 6 ans à 9 ans. Ce, en particulier si vous investissez dans les résidences avec services, c’est-à-dire les résidences gérées. Dans ce cas, les risques proviennent du gestionnaire, s’il ne répond pas à certains critères, tels qu’une bonne réputation et des expériences prouvées dans la gestion de ces typologies de bien.
Si vous achetez une résidence gérée seconde main, c’est ce critère que vous devez avant tout analyser, puisque vous n’achetez pas que l’immobilier, mais un ensemble de lots, par le biais de la récupération du gestionnaire et du bail commercial initialement conclu. Par conséquent, accordez-vous du temps pour mettre à la lumière tous les points forts et les faiblesses à tous les niveaux.
Autre point de vigilance : le choix de l’immobilier proprement dit. Souhaitez-vous le faire construire vous-même, l’acheter en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou l’acquérir sur le marché secondaire ? Chacune de ces options comporte ses avantages et ses inconvénients, de même que les risques. Exemple : financer un bien neuf à un prix élevé, ou acheter un bien ancien qui peut être une passoire thermique et qui nécessite de lourds travaux de rénovation. Une étude financière doit donc être programmée avant de choisir l’option qui convient le mieux, et à cela s’ajoutent les diverses simulations.
Ces dernières concernent : les fonds propres investis, le montant du prêt, l’effort de trésorerie, le coût total de l’opération et les charges. Rappelons que ces charges sont les suivantes : l’enregistrement au CFE (Centre des formalités des entreprises), les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance, les intérêts d’emprunt ainsi que les frais de comptabilité. Par ailleurs, ces charges sont déductibles de votre impôt sur le revenu si vous êtes soumis au régime réel d’imposition.
Notons que les simulations vous permettent de dégager le rendement attendu sur les prochaines années, de même que le rendement annuel et la rentabilité finale.
