SCPI et OPCI : deux placements pierre-papier des plus populaires auprès des épargnants ! Si leur objectif commun est de générer des revenus locatifs sous forme de dividende, de même qu’une éventuelle plus-value en cas de gain à la revente, leurs stratégies et leurs performances varient sensiblement.
Avant tout : comprendre les mécanismes
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investissent purement dans des immeubles diversifiés. Leurs performances sont donc directement liées à la santé du marché immobilier. En effet, à ne pas confondre avec les SIIC qui sont les sociétés d’investissement immobilier coté. Ces dernières représentent une autre typologie d’actif pierre-papier et reposent sur l’immobilier adossé au marché boursier. Elles sont aussi appelées foncières cotées.
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), en revanche, détiennent des actifs hybrides dans leur portefeuille. Soit : 60% d’immeubles, 30% d’actifs financiers qui sont des valeurs mobilières issues du marché boursier, et 10% de liquidités. Ce qui est à l’origine d’une meilleure flexibilité en termes de gestion pour l’investisseur. De plus, cette diversification permet une gestion plus dynamique et une adaptation plus rapide aux évolutions du marché. Cependant, les risques sont plus élevés comparés à ceux des SCPI.
Les facteurs clés de performance
Les facteurs clés de performance varient en fonction des sous-jacents pour chacun de ces deux placements.
En premier lieu, la composition du patrimoine immobilier. Certains actifs sont plus résilients et plus stables que d’autres (exemple : les immeubles de santé, d’éducation, logistiques ainsi que les bureaux nouvelle génération). À noter que les OPCI ciblent une palette d'investissement plus large en ce qui concerne son parc immobilier.
La zone géographique joue également un rôle prépondérant. L'emplacement des immeubles influence la performance, en fonction du dynamisme des marchés, des loyers, des pouvoirs d’achat ainsi que du niveau de croissance économique.
Citons aussi la politique de gestion, c’est-à-dire la qualité de la stratégie implémentée. Pour rappel, c’est un professionnel spécialisé qui est aux manettes de ces véhicules pierre-papier. Si les SCPI sont plus sensibles aux cycles immobiliers, les OPCI, en revanche, résistent mieux grâce à leur diversification.
Les performances en termes de rendement
Les SCPI ont toujours démontré d’excellents résultats, notamment en ce qu’il s’agit de leur taux de distribution : 4.4% en moyenne, même en période de crise économique et de turbulences du marché immobilier.
En revanche, les rendements des OPCI évoluent en dents de scie, en fonction des performances des valeurs mobilières et de leur cote en bourse. En d’autres termes, les performances des OPCI sont étroitement liées à la santé du marché boursier. Il est donc difficile d’établir des valeurs précises. À titre indicatif, les meilleurs rendements sont de plus de 8% pour certaines OPCI, tandis que ceux les plus bas atteignent jusqu’à -2% à -3%.
Historiquement, les SCPI se démarquent par leurs rendements stables, de même que des dividendes réguliers. Quant aux OPCI, ils sont exposés à une plus grande volatilité, mais ils sont aussi reconnus pour leur potentiel à produire des gains plus élevés.
Qui remporte le match ?
Il n'y a pas de réponse unique. Le choix entre SCPI et OPCI dépend de votre profil d'investisseur. Pour un profil prudent, il vaut mieux privilégier les SCPI, bien que les risques soient toujours présents. Pour les profils dynamiques, les OPCI intégreront leur portefeuille, mais à souscrire toutefois avec parcimonie (par exemple, suivant une allocation 45% OPCI et 55% SCPI).
Songez à comparer les différentes offres du marché et à se faire accompagner par un conseiller financier. La meilleure manière de tirer profit du couple rendement-risque demeure la diversification avec aussi bien des SCPI que des OPCI, mais toujours en fonction de votre propre profil.
