Investissement Immobilier en France : Tendances et Conseils pour les Patrimoines Diversifiés

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immobilier L'investissement immobilier en France représente une composante cruciale pour toute stratégie de diversification patrimoniale. Alliant stabilité et potentiel de valorisation à long terme, il se distingue comme un choix privilégié pour les investisseurs cherchant à équilibrer et à enrichir leur portefeuille. En France, le marché immobilier se caractérise par sa richesse et sa variété, offrant des [...]

Loi Girardin industriel outremer : pour des investisseurs aguerris

le Girardin outremer ne génère aucun retour sur investissement tel que le versement de dividendes provenant de la mise en location du matériel mis en location.

Ainsi, si votre objectif est d’encaisser des compléments de revenus, il vaut mieux vous tourner vers d’autres placements – dont la réduction fiscale qui en émane est toutefois moins conséquente que celle de la loi Girardin industriel.

Avant de vous décider de vous tourner vers ce dispositif, mettez à plat votre situation fiscale, vos réels besoins en réduction d’impôt ainsi que votre surface financière dédiée à cet effet. À noter en effet que vous investissez à partir de votre apport personnel, sans possibilité de recours à un prêt bancaire.

Votre apport s’ajoute à celui d’autres investisseurs associés, ainsi qu’à celui d’un organisme de crédit. Le tout dans le but de financer l’acquisition d’un matériel ou d’un bien d’équipement neuf intervenant dans la production d’une PME ou d’une ETI basée en outremer. Cette dernière devient aussi associée et injecte son propre apport – qui est toutefois moindre par rapport à celui des investisseurs et de l’organisme de crédit. Le montage est alors en vigueur sur une durée ferme de 5 ans.

 

Pourquoi un dispositif pour les investisseurs aguerris ?

Car les risques sont importants et proviennent de tous les fronts : 

  • au niveau de la PME ou de l’ETI : la tenue de route sur les 5 ans n’est pas garantie et toute défaillance peut remettre en cause la solidité des opérations
  • au niveau du montage juridique : les risques de requalification existent en cas de non conformité, notamment s'il s'agit d’opérations de plein droit. En revanche, les opérations avec agrément ne démarrent qu’après validation par les autorités fiscales (pour des investissements entre 250 000 euros et 1 million d’euros) et par le ministère de l’Economie et des Finances (pour ceux dont le montant est supérieur à 1 million d’euros). Par conséquent, les investissements avec agrément sont plus sécurisés
  • au niveau du monteur Girardin : celui-ci doit disposer de toutes les connaissances fondamentales de chaque territoire ultramarin où il opère, avec une visibilité optimale concernant l’évolution économique des DROM COMLes contribuables français ayant leur résidence fiscale en France métropolitaine ont la possibilité de défiscaliser grâce à un dispositif encore méconnu et pourtant particulièrement puissant : la loi Girardin industriel. Celui-ci se distingue par l'exécution de l’ensemble des opérations en outremer. Étant un placement risqué, il est alors réservé aux investisseurs aguerris et [...]

Investissement en location meublée : quand faut-il basculer de la LMNP vers la LMP ?

un loueur LMNP ou LMP, votre investissement relève d’une activité commerciale, c’est-à-dire que vous vous lancez dans une microentreprise qui vous fait percevoir des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit certes de loyers issus de la mise en location d’un bien immobilier, mais les déclarations ne sont pas les mêmes que pour celles se rapportant aux locations nues : ce sont des chiffres d’affaires.

Deuxième point à noter : vous pouvez bénéficier du régime réel d’imposition ou du régime micro BIC. C’est le montant de votre chiffre d’affaires annuel qui détermine le régime sous lequel vous serez soumis.

Troisième point : en étant un micro-entrepreneur, vous êtes appelé à vous soumettre à la tenue d’une comptabilité – qui est cependant facultative pour le régime micro-BIC. Vous adhérez à un Centre de gestion agréé (CGA) et bénéficiez d’une réduction des frais de comptabilité ainsi qu’une déduction plafonnée à 915 euros.

Quatrième point : vous devez déclarer votre activité auprès du Centre de formalités des entreprises ou du greffe du Tribunal de commerce. Ces démarches ne sont pas requises si vous faites de la LMNP saisonnière, de la LMNP en résidence secondaire, ou encore si vous faites louer une partie de votre résidence principale et que les recettes locatives perçues n’excèdent pas un certain montant.

 

Les différences à noter sur plusieurs points

Les différences sont à prendre en compte sur les axes suivants :

Pour le statut LMNP

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Vous pouvez profiter du dispositif Censi-Bouvard à condition que vous investissiez dans le neuf. Pour rappel, ce dispositif sera associé au régime micro-BIC et vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% si vous êtes assujetti à l’IR.

Les gains que vous percevez sont déclarés comme étant de la plus-value immobilière.

Vous êtes assujetti au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Si vous enregistrez un déficit, c’est-à-dire que vos charges sont supérieures à vos recettes, alors la déduction porte uniquement sur les recettes de la même année. L’excédent peut toutefois être reporté sur les exercices suivants.

 

Pour le statut LMP

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) : demandez conseil à votre expert-comptable sur la meilleure option fiscale à choisir.

Vous n’êtes pas éligible au dispositif Censi-Bouvard.

Les gains que vous percevez sont déclarés comme étant de la plus-value professionnelleLorsque vous investissez dans un bien meublé que vous faites louer, vous profitez du statut fiscal de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou de LMP (loueur en meublé professionnel). Ce n’est pas le nombre de biens que vous exploitez qui ont une incidence sur l’un ou l’autre de ces statuts, mais plutôt le montant des recettes locatives que vous percevez. Quels points communs et différences faut-il retenir, et quand basculer de la LMNP [...]

Départ à la retraite et vieillesse : préparez le terrain avec le PER

Départ à la retraite et vieillesse : préparez le terrain avec le PER
votre capital logé dans un PER ne sera disponible qu’au moment où vous partez à la retraite. Par conséquent, prévoyez d’ouvrir un second placement où l’autre partie de vos économies sera fructifiée tout en permettant de piocher dans cet argent à tout moment. Par exemple l’assurance-vie.

 

Autorisez-vous des risques en ouvrant un PER à un jeune âge

En vous autorisant une certaine prise de risque, vous profitez d’un meilleur rendement, puisque votre argent est repositionné sur des unités de compte (UC). Ces dernières sont des Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (FCP et SICAV pour tout public, FCPE et SICAVAS pour les salariés). Les UC incluent aussi les supports immobiliers, les ETF ainsi que des fonds d’investissement alternatifs (FIA).

C’est lorsque vous êtes jeune que vous pouvez supporter ces risques, en étant célibataire et sans charge. De plus, vous disposez d’une longue période pour lisser les risques avant votre départ à la retraite.

À partir de 50 ans, la prise de risque n’est plus recommandée. Vous pouvez toujours inclure des UC dans votre portefeuille, mais d’une moindre mesure (30% contre 70% de fonds à capital garanti, c’est-à-dire les fonds en euros). À la veille de votre départ à la retraite, il devient indispensable de sécuriser au maximum votre épargne.

 

Investissez dans un PER compte-titres à un jeune âge

Le Plan propose deux options : le PER assurantiel ou le PER compte-titres. La différence en termes de supports : le premier propose des fonds en euros – qui garantissent votre capital – ainsi que des UC, tandis que le PER compte-titres repose uniquement sur des UC. Ce sont d’ailleurs ceux qui proposent une très large gamme de ces supports.

Ainsi, si votre départ à la retraite est encore éloigné et que vous vous y connaissez en matière de placements financiers, souscrire au PER compte-titres – ou PER bancaire – serait avantageux en termes de rendement et de capitalisation.

Vous pouvez toujours opter, plus tard, pour un transfert dans un PER assurance afin de sécuriser votre épargne : vous les investissez en effet dans des fonds en euros. À noter que les UC des PER assurance sont assez limités, comparés à celles des PER bancaires.

 

Pour conclure, la préparation du terrain se fait ainsi le plus tôt possible. Ce qui n’empêche pas de vous y mettre à n’importe quel moment. Cependant, veillez à bien calculer le montant de vos versements si vous souhaitez tabler sur une bonne capitalisation et, par conséquent, percevoir des rentes viagères confortables.

Si vous êtes surendetté, invalide, ou encore si vous avez perdu votre conjoint, vous pouvez récupérer votre capital avant terme. Idem si vous êtes un demandeur d’emploi ayant cessé de percevoir vos allocations chômageLe Plan d’épargne retraite permet de vous verser des rentes viagères à partir de votre départ à la retraite. Il est aussi un outil d’optimisation fiscale, pour le contribuable fortement imposé qui pourra opérer des déductions du montant de ses versements pendant la phase de constitution du capital. Versez votre épargne dormante sur un PER Si vous avez la chance de disposer d’une épargne dormante, songez [...]

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