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Investissement en location meublée : quand faut-il basculer de la LMNP vers la LMP ?

un loueur LMNP ou LMP, votre investissement relève d’une activité commerciale, c’est-à-dire que vous vous lancez dans une microentreprise qui vous fait percevoir des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit certes de loyers issus de la mise en location d’un bien immobilier, mais les déclarations ne sont pas les mêmes que pour celles se rapportant aux locations nues : ce sont des chiffres d’affaires.

Deuxième point à noter : vous pouvez bénéficier du régime réel d’imposition ou du régime micro BIC. C’est le montant de votre chiffre d’affaires annuel qui détermine le régime sous lequel vous serez soumis.

Troisième point : en étant un micro-entrepreneur, vous êtes appelé à vous soumettre à la tenue d’une comptabilité – qui est cependant facultative pour le régime micro-BIC. Vous adhérez à un Centre de gestion agréé (CGA) et bénéficiez d’une réduction des frais de comptabilité ainsi qu’une déduction plafonnée à 915 euros.

Quatrième point : vous devez déclarer votre activité auprès du Centre de formalités des entreprises ou du greffe du Tribunal de commerce. Ces démarches ne sont pas requises si vous faites de la LMNP saisonnière, de la LMNP en résidence secondaire, ou encore si vous faites louer une partie de votre résidence principale et que les recettes locatives perçues n’excèdent pas un certain montant.

 

Les différences à noter sur plusieurs points

Les différences sont à prendre en compte sur les axes suivants :

Pour le statut LMNP

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Vous pouvez profiter du dispositif Censi-Bouvard à condition que vous investissiez dans le neuf. Pour rappel, ce dispositif sera associé au régime micro-BIC et vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% si vous êtes assujetti à l’IR.

Les gains que vous percevez sont déclarés comme étant de la plus-value immobilière.

Vous êtes assujetti au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Si vous enregistrez un déficit, c’est-à-dire que vos charges sont supérieures à vos recettes, alors la déduction porte uniquement sur les recettes de la même année. L’excédent peut toutefois être reporté sur les exercices suivants.

 

Pour le statut LMP

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) : demandez conseil à votre expert-comptable sur la meilleure option fiscale à choisir.

Vous n’êtes pas éligible au dispositif Censi-Bouvard.

Les gains que vous percevez sont déclarés comme étant de la plus-value professionnelleLorsque vous investissez dans un bien meublé que vous faites louer, vous profitez du statut fiscal de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou de LMP (loueur en meublé professionnel). Ce n’est pas le nombre de biens que vous exploitez qui ont une incidence sur l’un ou l’autre de ces statuts, mais plutôt le montant des recettes locatives que vous percevez. Quels points communs et différences faut-il retenir, et quand basculer de la LMNP [...]

Les avantages fiscaux de l'investissement immobilier locatif

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Départ à la retraite et vieillesse : préparez le terrain avec le PER

Départ à la retraite et vieillesse : préparez le terrain avec le PER
votre capital logé dans un PER ne sera disponible qu’au moment où vous partez à la retraite. Par conséquent, prévoyez d’ouvrir un second placement où l’autre partie de vos économies sera fructifiée tout en permettant de piocher dans cet argent à tout moment. Par exemple l’assurance-vie.

 

Autorisez-vous des risques en ouvrant un PER à un jeune âge

En vous autorisant une certaine prise de risque, vous profitez d’un meilleur rendement, puisque votre argent est repositionné sur des unités de compte (UC). Ces dernières sont des Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (FCP et SICAV pour tout public, FCPE et SICAVAS pour les salariés). Les UC incluent aussi les supports immobiliers, les ETF ainsi que des fonds d’investissement alternatifs (FIA).

C’est lorsque vous êtes jeune que vous pouvez supporter ces risques, en étant célibataire et sans charge. De plus, vous disposez d’une longue période pour lisser les risques avant votre départ à la retraite.

À partir de 50 ans, la prise de risque n’est plus recommandée. Vous pouvez toujours inclure des UC dans votre portefeuille, mais d’une moindre mesure (30% contre 70% de fonds à capital garanti, c’est-à-dire les fonds en euros). À la veille de votre départ à la retraite, il devient indispensable de sécuriser au maximum votre épargne.

 

Investissez dans un PER compte-titres à un jeune âge

Le Plan propose deux options : le PER assurantiel ou le PER compte-titres. La différence en termes de supports : le premier propose des fonds en euros – qui garantissent votre capital – ainsi que des UC, tandis que le PER compte-titres repose uniquement sur des UC. Ce sont d’ailleurs ceux qui proposent une très large gamme de ces supports.

Ainsi, si votre départ à la retraite est encore éloigné et que vous vous y connaissez en matière de placements financiers, souscrire au PER compte-titres – ou PER bancaire – serait avantageux en termes de rendement et de capitalisation.

Vous pouvez toujours opter, plus tard, pour un transfert dans un PER assurance afin de sécuriser votre épargne : vous les investissez en effet dans des fonds en euros. À noter que les UC des PER assurance sont assez limités, comparés à celles des PER bancaires.

 

Pour conclure, la préparation du terrain se fait ainsi le plus tôt possible. Ce qui n’empêche pas de vous y mettre à n’importe quel moment. Cependant, veillez à bien calculer le montant de vos versements si vous souhaitez tabler sur une bonne capitalisation et, par conséquent, percevoir des rentes viagères confortables.

Si vous êtes surendetté, invalide, ou encore si vous avez perdu votre conjoint, vous pouvez récupérer votre capital avant terme. Idem si vous êtes un demandeur d’emploi ayant cessé de percevoir vos allocations chômageLe Plan d’épargne retraite permet de vous verser des rentes viagères à partir de votre départ à la retraite. Il est aussi un outil d’optimisation fiscale, pour le contribuable fortement imposé qui pourra opérer des déductions du montant de ses versements pendant la phase de constitution du capital. Versez votre épargne dormante sur un PER Si vous avez la chance de disposer d’une épargne dormante, songez [...]

Investissement Immobilier en France : Tendances et Conseils pour les Patrimoines Diversifiés

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immobilier L'investissement immobilier en France représente une composante cruciale pour toute stratégie de diversification patrimoniale. Alliant stabilité et potentiel de valorisation à long terme, il se distingue comme un choix privilégié pour les investisseurs cherchant à équilibrer et à enrichir leur portefeuille. En France, le marché immobilier se caractérise par sa richesse et sa variété, offrant des [...]

Quels sont les risques dans un investissement locatif LMNP ?

un loueur LMNP.

Quels sont les avantages ? Un bon rendement, une importante défiscalisation, notamment sous le régime réel d’imposition, la liberté de fixer vous-même les loyers (sans condition relative à des plafonds ou des ressources de locataires), la liberté de choisir l’emplacement du bien. Toute typologie de bien est aussi éligible à la LMNP, du moment que celui-ci est préalablement meublé et équipé pour être immédiatement occupé. Exemple : logement classique, résidence gérée (d’affaires, de tourisme, senior, étudiante), maison d’hôte, camping-car destinée à la mise en location, etc. 

 

Les risques issus du statut LMNP

Les risques locatifs demeurent toujours au rendez-vous, si vous n’avez pas bien préparé votre projet. Par exemple, dans le cas où vous avez mal choisi l’emplacement de votre exploitation et que vous enregistrez de fréquentes vacances locatives. Ce qui va se faire ressentir sur votre rendement annuel. Idem en ce qui concerne le choix des locataires, dont la solvabilité n’a pas été garantie à l’avance.

Toujours est-il que, comme mentionné plus haut, c’est un bail commercial qui est signé, et celui-ci est normalement conclu sur une durée allant de 6 ans à 9 ans. Ce, en particulier si vous investissez dans les résidences avec services, c’est-à-dire les résidences gérées. Dans ce cas, les risques proviennent du gestionnaire, s’il ne répond pas à certains critères, tels qu’une bonne réputation et des expériences prouvées dans la gestion de ces typologies de bien.

Si vous achetez une résidence gérée seconde main, c’est ce critère que vous devez avant tout analyser, puisque vous n’achetez pas que l’immobilier, mais un ensemble de lots, par le biais de la récupération du gestionnaire et du bail commercial initialement conclu. Par conséquent, accordez-vous du temps pour mettre à la lumière tous les points forts et les faiblesses à tous les niveaux.

Autre point de vigilance : le choix de l’immobilier proprement dit. Souhaitez-vous le faire construire vous-même, l’acheter en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou l’acquérir sur le marché secondaire ? Chacune de ces options comporte ses avantages et ses inconvénients, de même que les risques. Exemple : financer un bien neuf à un prix élevé, ou acheter un bien ancien qui peut être une passoire thermique et qui nécessite de lourds travaux de rénovation. Une étude financière doit donc être programmée avant de choisir l’option qui convient le mieux, et à cela s’ajoutent les diverses simulations.

Ces dernières concernent : les fonds propres investis, le montant du prêt, l’effort de trésorerie, le coût total de l’opération et les charges. Rappelons que ces charges sont les suivantes : l’enregistrement au CFE (Centre des formalités des entreprises)Vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement locatif immobilier, sous le régime de la LMNP – location meublée non professionnelle. Cette option se révèle en effet avantageuse sur de multiples aspects. Cependant, comme tout investissement, les risques ne sont pas inexistants.   Rappel sur la LMNP et ses avantages Rappelons brièvement ce qu’est la LMNP : il s’agit d’un statut fiscal qui s’applique [...]

SCPI : accédez à l'immobilier de qualité sans contraintes de propriété

Les SCPI gèrent des immeubles diversifiés, que ce soit en termes de typologie ou d’emplacement. Elles comptent des biens neufs et anciens, résidentiels et professionnels qui sont généralement des immeubles de rendement. Certains biens sont acquis en démembrement, ou encore pour être revalorisés et générer des gains à la revente.

Le choix des immeubles repose sur de multiples critères qui sont définis par la société de gestion. Celle-ci prend en main toutes les démarches précédant l’acquisition : analyse des points forts et des inconvénients pour chaque emplacement, fiscalité (française et étrangère), qualité de la demande locative.

 

Une expertise immobilière annuelle

Les SCPI réalisent une veille constante sur les attentes et les besoins sur les marchés, en tenant compte des différentes mutations. Par exemple, ces dernières ont eu lieu à l’issue de la crise pandémique de 2020. Les immeubles de bureaux évoluent afin de répondre aux normes sanitaires requises : réaménagement des espaces de travail, agrandissements et extensions. Ainsi, les immeubles qui ne sont plus conformes à ces nouvelles dispositions intéressent de moins en moins les locataires qui sont, rappelons-le, de grandes enseignes implantées dans les quartiers d’affaires.Par ailleurs, les espaces de travail d’aujourd’hui offrent plus de flexibilité pour favoriser le flex office et le coworking.

De même, toujours à l’issue de la crise pandémique, une nouvelle typologie d’immeubles s’est propulsée sur le marché. Ce sont les immeubles logistiques, pour répondre aux enjeux du dernier kilomètre, et suite aux fortes demandes dans le domaine de l’e-commerce.

Les immeubles qui ne sont plus compétitifs sur le marché, après expertise, font donc l’objet d’une revente afin de reconstituer le parc de la SCPI, au fur et à mesure. Ce dernier détient donc des immeubles de qualité, qui sont situés non seulement sur le territoire français (région parisienne et provinces), mais aussi à l’international.

 

Que gère l’investisseur ?

Du côté de l’investisseur, la gestion se limite à celle des parts qu’il a souscrites. Il est libre de les conserver pendant la durée de détention qu’il a lui-même déterminées. Ce, excepté toutefois pour les SCPI fiscales qui ne peuvent être revendues avant la durée d’engagement imposée par la société de gestion. Les SCPI fiscales fonctionnent en effet avec des immeubles résidentiels sous les dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie ou de déficit foncier. Ceux-ci requièrent le respect des conditions d’éligibilité, dont l’emplacement et la durée de l’engagement.

Les parts de SCPI peuvent être acquises en pleine propriété ou en démembrement, en fonction de vos propres objectifs. Exemple : 

  • l’acquisition en pleine propriété pour percevoir des revenus immédiats
  • l’acquisition en nue-propriété pour échapper aux impôts et profiter d’une décote sur les prix. Ce, en plus de la valorisation de la SCPI sur le long terme
  • l’acquisition en usufruitPlacer des SCPI dans votre portefeuille, c’est bénéficier de l’immobilier de qualité dans votre patrimoine, sans les contraintes de la propriété. Vous achetez des parts que vous gérez, tandis que c’est un spécialiste en gestion de portefeuille qui se charge de produire des revenus locatifs et de vous les reverser.   Quels sont les immeubles des SCPI ? Les SCPI gèrent des immeubles diversifiés, que ce soit en [...]

LMNP et résidences gérées : pourquoi choisir la résidence étudiante ?

LMNP et résidences gérées : pourquoi choisir la résidence étudiante ?
ce type de support pour faire de la LMNP ?

Des revenus locatifs stables et un avenir prometteur

Les résidences étudiantes sont fortement demandées dans toutes les villes réputées pour leur université de renom. Celles-ci accueillent en effet les jeunes de tous pays, outre les étudiants locaux, du fait d’un large éventail de choix en ce qui concerne les études universitaires. La France est aussi reconnue pour sa richesse culturelle, de même que pour son dynamisme économique.

La demande locative en logement pour étudiant est donc très élevée. Elle est insuffisante par rapport à l’offre, malgré la sortie de terre progressive de plusieurs résidences au cours de ces dernières décennies.

Les carences et vacances locatives sont ainsi quasi inexistantes, ce qui garantit, pour celui qui investit dans une résidence étudiante, des revenus locatifs stables sur toute l’année.

Par ailleurs, ces logements gérés représentent un secteur d’avenir du fait de cette forte demande qui se maintiendra encore sur les prochaines décennies. Ainsi, la résidence étudiante se révèle être un excellent actif patrimonial : il vous fait profiter d’un rendement d’au moins 4.2% en moyenne.

 

Un potentiel de valorisation sur le long terme

Les résidences étudiantes sont situées dans des quartiers proches des universités et des grandes écoles, de même que dans des zones en plein renouvellement urbain. De ce fait, la valeur foncière est particulièrement intéressante, de même que le potentiel de valorisation au fil du temps.

Il est toutefois important de bien choisir le gestionnaire, car c’est de ce dernier dont dépend la pérennité de la résidence. Celui-ci représente d’ailleurs le principal élément-clé à analyser dans votre processus de sélection. C’est aussi le gestionnaire qui sera examiné à la loupe par votre éventuel futur repreneur – si vous décidez de céder votre résidence ultérieurement. En effet, celui-ci reprend tout le lot : appartement, mobilier, bail commercial et gestionnaire.

Toujours est-il qu’il vaut mieux conserver sa résidence sur une longue durée, voire au-delà de votre passage à la retraite, pour tous ses atouts susmentionnés.

 

Défiscaliser avec une résidence étudiante

Du fait de votre statut de LMNP, vous pouvez planifier une optimisation fiscale grâce à votre investissement en résidence étudiante. Vous avez le choix sur deux options de régimes : le réel d’imposition et le micro BIC.

C’est le réel d’imposition qui propose les meilleures issues de défiscalisation, grâce à la déduction des charges et des amortissements. Vous pouvez alors tabler sur une suppression totale de votre imposition sur plusieurs années, sachant que les déductions excédentaires sont reportables sur les années suivantes et de manière illimitée. Les amortissements de l’immobilier (15 ans à 20 ans) et ceux du mobilier (5 ans) sont à l’origine de cette défiscalisation significative.

Le régime micro BIC donne aussi lieu à une réduction de votre IR, toutefois par le biais d’un abattement de 50% qui s’applique sur votre assiette fiscaleEt si vous profitiez de l’immobilier géré pour générer des revenus locatifs consistants ? Grâce aux résidences avec services, vous devenez un loueur en meublé non professionnel (LMNP), statut qui vous donne droit à des avantages fiscaux extrêmement intéressants. Ce, en plus d’un excellent rendement. Les résidences étudiantes font partie de la grande famille des immeubles gérés. Pourquoi [...]

Loi Girardin industriel outremer : pour des investisseurs aguerris

le Girardin outremer ne génère aucun retour sur investissement tel que le versement de dividendes provenant de la mise en location du matériel mis en location.

Ainsi, si votre objectif est d’encaisser des compléments de revenus, il vaut mieux vous tourner vers d’autres placements – dont la réduction fiscale qui en émane est toutefois moins conséquente que celle de la loi Girardin industriel.

Avant de vous décider de vous tourner vers ce dispositif, mettez à plat votre situation fiscale, vos réels besoins en réduction d’impôt ainsi que votre surface financière dédiée à cet effet. À noter en effet que vous investissez à partir de votre apport personnel, sans possibilité de recours à un prêt bancaire.

Votre apport s’ajoute à celui d’autres investisseurs associés, ainsi qu’à celui d’un organisme de crédit. Le tout dans le but de financer l’acquisition d’un matériel ou d’un bien d’équipement neuf intervenant dans la production d’une PME ou d’une ETI basée en outremer. Cette dernière devient aussi associée et injecte son propre apport – qui est toutefois moindre par rapport à celui des investisseurs et de l’organisme de crédit. Le montage est alors en vigueur sur une durée ferme de 5 ans.

 

Pourquoi un dispositif pour les investisseurs aguerris ?

Car les risques sont importants et proviennent de tous les fronts : 

  • au niveau de la PME ou de l’ETI : la tenue de route sur les 5 ans n’est pas garantie et toute défaillance peut remettre en cause la solidité des opérations
  • au niveau du montage juridique : les risques de requalification existent en cas de non conformité, notamment s'il s'agit d’opérations de plein droit. En revanche, les opérations avec agrément ne démarrent qu’après validation par les autorités fiscales (pour des investissements entre 250 000 euros et 1 million d’euros) et par le ministère de l’Economie et des Finances (pour ceux dont le montant est supérieur à 1 million d’euros). Par conséquent, les investissements avec agrément sont plus sécurisés
  • au niveau du monteur Girardin : celui-ci doit disposer de toutes les connaissances fondamentales de chaque territoire ultramarin où il opère, avec une visibilité optimale concernant l’évolution économique des DROM COMLes contribuables français ayant leur résidence fiscale en France métropolitaine ont la possibilité de défiscaliser grâce à un dispositif encore méconnu et pourtant particulièrement puissant : la loi Girardin industriel. Celui-ci se distingue par l'exécution de l’ensemble des opérations en outremer. Étant un placement risqué, il est alors réservé aux investisseurs aguerris et [...]